在北京租房要注意什么

在北京租房

自2015年来到北京,几乎每年都要经历一次搬家迁移,四处看房子,努力尝试跟房产中介打交道,谈价格,被挖坑,多数苦不堪言。偶尔遇到发善心的房产中介,在居住期间服务好租客,在搬走时,如数退还押金。今年随着新一轮的租房市场价格暴涨,公司附近的租房价格平均增加至少30%,自己也搬离到远在公司之外的地方居住。小区环境清静悠闲,生活设施齐全,认真感受生活。一直想总结一下在北京租房时要注意的一些事项,今天终于抽出时间整理出来。

一、北京租房市场概况

1. 区域特征

西城、东城、朝阳、海淀为北京的四个核心区,适合年轻人及年轻人向往的工作机会多集中于这四个区,因此大多数在北京工作的年轻人工作地点都在这四个区内。

环绕着这四个核心区依次为石景山、丰台、通州、昌平,这四个区可看作核心区的居住辐射区,许多在核心区工作的人会居住在其相应的辐射区。

这四个核心区及相应居住辐射区的特点如下:

(1)西城 —— 石景山:西城的主要工作聚集区为金融街,聚集着大量国内及国外银行、证券公司、保险公司等金融机构。在此工作的普遍为高收入人群,支付能力较强。西城的居住辐射区为石景山区,主要以1号线连接。此外,由于西城与海淀相接且有4号线连通,加之许多在金融街工作的人毕业于海淀的高校,也有许多在西城工作的人选择在海淀租房。

(2)东城 —— 丰台:东城的主要工作聚集区为东单、王府井,与西城相似,住宅多为老房子,在此工作的年轻人收入水平相对一般,但因为供给有限,对支付能力仍然要求较高。东城的居住辐射区为丰台,主要以5号线连接。南北走向的5号线开通之后大量之前选择住在东边的人选择住在5号线南端,尤其是蒲黄榆/刘家窑一带,这里的房子也以老小区居多。

(3)朝阳 —— 通州:朝阳的主要工作聚集区为国贸CBD,在此工作的年轻人收入平均来看一般偏上。朝阳以新小区居多,兼有老社区,本身房子供应量较大。综合来看,朝阳对支付能力的要求一般。朝阳的居住辐射区为通州,主要以八通线及京通快速连接,与1号线/八通线平行的6号线。通州此前被定位为以居住为主的新城,也被戏称为“睡城”,有许多较新的住宅小区。

(4)海淀 —— 昌平:海淀的主要工作聚集区为中关村,科技公司职员收入普遍较高,在此工作的年轻人平均来看收入较高。中关村周边以老房子居多,而海淀西边靠近西山的区域则有许多新小区。此外,对于海淀有一个因素对供求影响非常大——学校。综合来看,海淀对支付能力要求相对较高。海淀的居住辐射区为昌平,主要以13号线连接。

2. 地铁特征

地铁是年轻人上下班交通工具的首选,许多人在考虑住处的时候也以地铁作为首要参照物。因此,非常有必要对北京的地铁体系及乘车体验(尤其是拥挤程度)有个基本的了解

(1)早晚高峰期

北京地铁的不同线路在早晚高峰时期拥堵情况大同小异,在高峰期没有不挤的线路。早高峰开始于8点左右,持续到9点。晚高峰始于下午6点,持续到7点左右。在早晚高峰时期地铁站都会有相关限流措施,排队现象严重,尤其是在不同线路交接的换乘枢纽。一般来看早高峰要比晚高峰更拥挤,晚高峰会有部分人由于主观(如刻意避开高峰)或客观(如加班)等原因避开高峰期回家,但早上由于上班时间固定无法灵活安排。

(2)主要线路特点及拥挤程度

2018年北京地铁干线图

a. 核心区干线——1号线、2号线、10号线

1号线特点:最拥挤的线路之一。高峰期拥挤程度:非常拥挤。

2号线特点:北京的内环线,较早的地铁线之一。由于沿线仅有金融街一大商圈,且不连接居住辐射区,所以拥挤程度相对不高,多数人仅用作换乘。高峰期拥挤程度:拥挤。

10号线特点:10号线为北京目前最大的环线,连接国贸与中关村两大商圈,同时对接居住辐射区的地铁线如八通线、13号线、5号线等,人流十分密集。高峰期拥挤程度:非常拥挤。

b. 核心区辐射线——5号线、八通线、6号线、15号线、13号线、8号线、9号线

5号线特点:南北两端挤中间松,因为南边有蒲黄榆/刘家窑居住圈,北边有立水桥/天通苑居住圈。高峰期拥挤程度:部分线段非常拥挤。

6号线特点:6号线为1号线的平行线,运行速度较快,它的开通极大地缓解了1号线的通行压力。因此目前人流还不是那么密集,高峰期拥挤程度:一般。

13号线特点:13号线连接昌平与海淀,大量在中关村工作的人住在昌平,因此高峰期非常拥挤。高峰期拥挤程度:非常拥挤

8号线、9号线、15号线特点:均属于较新的线路,周边居住密集程度较低。高峰期拥挤程度:一般。

3.季节变化

北京租房市场供需关系季节变化明显。因此,在可能的情况下应该尽可能避开高峰期在淡季租房。北京租房市场淡旺季具体分布如下:

1月:淡季。临近年前,许多人会在这个时间点离开北京。

2-3月:旺季。年后大量人员回京,外地毕业生进京找工作,海归进京找工作/入职

4月:一般。供需相对平衡,没有大的变化和波动。

5-8月:旺季。毕业生租房季,白领工作变动。

9-11月:旺季。海归回国,外地毕业生进京,白领工作变动。

12月:淡季。进入寒冬,离京人数渐渐大于进京人数当然。

租房是一件时效性极强的事情。平均而言,在旺季需要提前一个月就开始着手找房,在淡季可以提前一至两个星期。

4. 租金水平

租金的两个决定性因素为位置和房子本身品质,其中以位置影响最大。从租金水平的走势来看,北京的租金水平在2018年涨幅非常迅速,从去年到现在市场租金的平均上涨趋势接近25%。

北京大学生白领平均月薪为5000元左右,按每天工作8小时算每月工作20天算,每分钟的时间价值为5000/(8*60*20)=0.52元。

而北京地铁每站相隔运行时间大概为4分钟,考虑到距离多远一站耗费的不只是运行时间,这里按照5分钟计算,多远一站意味着每个月需要多花5*2*20=200分钟。假设在路程上的时间都是无谓损失,这意味着多远一站每个月将在无形中损失0.52*200=104元。上面这条经验规律正是距离和时间成本在租金上的反映。

5. 周转率

房子的周转速率要比一般消费品慢许多,即使是在旺季房子也需要几天的时间再能完成整个周转过程。因为一间房子的成交需要经历信息发布、信息搜索与匹配、沟通、现场看房、确定签约等一系列的过程。

平均来说,在旺季一间房子的租出需要3-7天的时间,在一般的季节(即非旺季及淡季)需要7-14天的时间,在淡季需要14-30天。

二、找房必须考虑的六大因素

1. 距离

从住处到上班地点之间的来回每天都要经历,因此距离,或者说花在路上的时间,是一个需要首先考虑的因素。北京是个很大的城市,也是个很拥挤的城市。同样是一个小时的时间,在别的地方可能从一个县城到了另一个县城,而在北京可能还没出一个区;距离是和价格相关的,也与房子的品质相关。

2. 跟房子有关的人

租房虽然租的是房子,但是和人租的。租房不仅需要看房子,还需要非常小心地去看人。房子选错了最多是住得不舒服,但人选错了很可能导致金钱和精神的巨大损失,说有生命危险也不会觉得奇怪。

(1)房东/二房东/中介

这些都是把房子租给你的人,虽然他们代表着不同的群体。

房东:不是所有房东都是好的。黑房东到处有,在北京尤其多。这是由这个市场的特性决定的,北京租房供小于求,且流动性极大,导致房东拥有极其不对称的市场优势地位。

外地房东:比北京土著房东好相处。对于外地房东而言,虽然许多人在北京有了房子有了家,但终究根基不在这里,最好是有正当职业的,提防那些靠收租作为主要收入来源的房东。

中介:不是所有中介人品都是坏的,但所有中介都想挣你的钱。在北京租房市场上,中介是向租客收钱而不向房东收钱的。中介大多数也是年轻人,也想挣钱养家也想出人头地。中介的钱是从你的口袋里出的,既然他的目标是挣更多的钱,你就得处处小心了。

二房东:二房东没有传言中的那么坏,因人而异。二房东的属性非常复杂,很难一言以蔽之。对于二房东,最好的态度就是不要有态度。

3. 价格

年轻人收入相对有限,价格也是需要考虑的一个重要因素。不同的价格对应不同地段不同品质的房子,在选择的时候要充分考虑自己的收入情况。一般而言,每月的租金最好不要超过每月实际收入的四分之一。如果一个月租金超过月收入的三分之一,要想生活宽裕并有所积蓄就非常困难了。

4. 居住时间

居住时间长短也是找房过程中极易忽视的一个因素,对于找房经验欠缺的同学尤其如此。在找房前务必要考虑清楚自己是要长租还是短租。换房是有交易成本的。

5. 交通条件

交通条件也是需要考虑的重要因素,毕竟年轻人每天是在住处和上班地点间的穿梭中度过。大多数年轻人会将地铁作为首选的交通工具,如果能住在地铁步行10分钟范围之内是非常理想的状况。在选择住在哪条地铁线及哪个地铁站附近时要充分考虑距离以及拥挤程度,北京各地铁线路的拥挤情况之前已有所讨论。在选择地铁线时有一个基本的原则,尽量选择不需要换乘的地铁线上。

6. 周边配套

房子是生活起居的地方,也许对于年轻人来说每天的大部分时间都在外面度过,但终归是有一部分时间是在住处度过的。平常上班的时候可能不会在意,但在周末的时候,吃一顿饭要走10分钟还是20分钟就可能产生决定性的影响了。关于周边环境,首先要考虑的是吃饭的地方,特别是干净的小餐馆或快餐店。

三、都有什么类型的房子可以找

都有什么类型的房子可以找

1. 房子类型

找房前要知道这个市场上有什么样的房子,年轻人在北京租的房子可以分为以下几种类型:

短租:公寓床位,基本上是由一般的民居住宅改造而成,房间里会有上下铺。可以理解为把高中宿舍移到了普通的住宅里,只不过一个房间里塞的床更加多更加拥挤。

单间:主卧/次卧/隔断,比较适合外地来北京实习几个月的同学。实习要比找工作的状态更加稳定,且有一定的收入来源,可以考虑基本的居住体验了。

长租:单间,主卧/次卧/隔断,比较适合已经工作了的白领,次卧比较适合单身的,如果是一对情侣可以主卧会更方便些,特别是带卫生间的主卧。隔断的居住体验是比较差的,一个客厅摆了张床加了面板也仍然会感觉像客厅,而且还有隔音效果差等问题,不建议次卧。

整租:开间/一居/两居/三居开间和一居比较适合对生活品质和隐私要求较高的同学,如果和几个朋友一起组团租房两居或者三居就会比较合适。

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